INVERTIR EN MEXICO "NO ES UNA HISTORIA DE PUNTA BANDA"
Por Mitch Creekmore
Una vez mas los encabezados nacionales han desplegado artículos llenos
de las infortunadas noticias sobre los Americanos que estaban siendo eyectados
de sus casas en la municipalidad Mexicana conocida como "Punta Banda" cerca
a Ensenada Baja California. Aunque turbados y tristes, por decir algo mínimo,
nosotros como Americanos, debemos entender que esta situación es ciertamente
no la norma, sino una aberración en un país que durante una decada
ha realizado significantes cambios a sus leyes de inversión extranjera.
Y para un propósito fundamental. Ha sido un deseo de México el
promover, mejorar y protejer la inversión extranjera en el sector de
los bienes raíces.
Las eyecciones inevitables de residentes Americanos en Punta Banda debe claramente ser señal del factor que en cualquier país, incluyendo en los Estados Unidos, existen discrepancias en el título, las demandas se archivan y en algunos raros casos, los compradores pierden su propiedad. Una "Catastrófica falla en el título" no sucede a menudo, pero en el caso de Punta Banda, esto sucedio claramente. De acuerdo a nosotros como Americanos para ser un educado y prudente comprador público, esto es extremadamente importantem al mínimo en la opinión de quién esto escribe, que nosotros comprendemos que los eventos concernientes al caso de Punta Banda y la posesión de bienes raíces en México desde una perspectiva general..
El explícito estatuto que se ha hecho aquí es que los Americanos no deben de sufrir al comprar propiedad en México. El poseer una casa, un condominio ó comprar un terreno de propiedad residencial en la playa puede ser seguro, legalmente títulado, públicamente registrado y con suerte una inversión exitosa. Por lo tanto los Americanos o cualquier comprador extranjero para esa materia, debe conocer las leyes concernientes en México en lo que se refiere a la propiedad extranjera de bienes raíces residenciales y los compradores deben siempre buscar de ayuda acerca de lo concerniente al título sobre una adquisición en perspectiva desde una fuente competente.
Los residentes Americanos en Punta Banda son de hecho víctimas de un posible fraude y tergiversación concerniente al Ejido Coronel Esteban Cantú al entrar en un acuerdo de arrendamientos para terrenos para lotes dentro de un desarrollo conocido como "Baja Beach y Tennis Club". En la otra mano, podría también aparecer que muchos de estos mismos individuos eran ingénuos y "aventaron las precauciones al viento". ignorando las advertencias y revelaciones que el propietario de la tierra tenía en disputa y que había una litigación pendiente que resolven en lo que respectaba al título. Algunos de los residentes tienen publicidad establecida acerca de que ellos sabían que existía un posible probema en el título aún y que seguiría investigandose si se construía una casa. Además de esto los demandantes en este caso han dado noticia pública de que el Ejido no es el dueño de la propiedad, que la tierra era de hecho privada y que nadie debería construir en ésta. Al final del dia, los arrendatarios Estadounidenses acordaron que esto debería de funcionar en su beneficio y que ellos habían creído en las palabras que ellos habían escuchado del dearrollador, Carlos Terán del Rio y del Ministro de la reforma Agradia. Hasta donde sabemos ahora pensamos, la "catástrofe" sucedió, volteando la propiedad de la tierra a favor de los siete demandantes quiénes presentaron la demanda original en un tribunal de una corte Mexicana.
Teniendo conocimiento de lo anterior, porque los Americanos no deberían de sentir temor de comprar bienes raíces en México? Quizá simplemente, porque cuando los Americanos entraron en lo que ellos percibieron eran contratos válidos de arrendamientos para sus lotes hace catorce años, las aseguranzas en el título y las protecciones de propiedad que existen hoy en dia, no estaban disponibles en ese tiempo. Analísis completos en el título, además de una opinión legal Mexicana acerca del estatus del título, puede ser rendido por un consejo Mexicano sobre cualquier propiedad sin prohibición de tipo geográfica ó de propiedad. Copias de todos los documentos encandenados al título pueden ser obtenidos desde un registro público de la propiedad de cualquier parcela o unidad residencial. Certificados de gravámen, permisos de uso de suelo y autorizaciones de subdivisiones son examinados en el proceso cuando una compañía de aseguranza en el título es requerida para cuestiones de responsabilidad por aseguranza de título en tierra en México.
Los compradores de propiedades de bienes raíces en México pueden hoy en dia recibir Polizas de los dueños de Aseguranza en el Título que pueden ser atendidas hacia ambos lados de la frontera de las varias compañías para compradores Mexicanos y Americanos. Muchas de las pólizas de aseguranza en el título de ahora en los Estados Unidos son contratos de indemnidad garantizando derechos de propiedad investidos en un fideicomiso para propiedad residencial adquirida por compradores foráneos en la zona prohibída, ó para propiedades dentro de una corporación Mexicana para propósitos no-residenciales, i.e. industrial y comercial. Como han sido establecidos en previos artículos, México no es el "Salvaje Oeste" como muchos Americanos piensan. México no es del todo diferente a los Estados Unidos, hay un definitivo marco de trabajo legal para la propiedad de tierras a extranjeros y es conocida como la Nueva Ley de Inversión Extranjera (28 de Diciembre de 1993), y tiene mandato bajo el artículo 27 de la Constitución Mexicana. Además, existe formalidad y conformidad en el desarrollo de propiedad de bienes. Los estatutos reguladores y procedimientos son mandatos en un estado por un estatuto de bases y requieren una serie de aprobamientos oficiales, permisos y autorizaciones, acompañados de notificaciones públicas y escritas por la agencia pública de Gobierno.
Lo que es injusto acerca de este triste evento es la negatividad que las eyecciones resultantes crearon. Muchos Americanos creen que esta es una falta de México y que el país no tiene credibilidad. Esto simplemente no es verdad, no es justo. Mientras que existe culpa que sería de algunos inescrúpulosos oficiales Mexicanos y personal de gobierno, existe también alguna culpa que sería de los Americanos que pensaban "esto no me podría pasar a mí" Ellos no estaban preparados para apartarse de un potencialmente "mal negocio" y de darse cuenta que era muy bueno dejarlo atrás.
Nosotros, el público que compra, debe usar la misma lógica prudente y perspicacia que utilizamos al comprar propiedad en los Estados Unidos, cuando contemplamos adquisiciones en cualquier jurisdicción foráanea, Eso es decir, ser conciente de eventos irrelevantes concernientes a la propiedad y usar las herramientas disponibles que existen y no olvidar que la propiedad puede ser segura con una poliza de aseguranza en el título enforzada bajo la jurisdicción de los Estados Unidos garantizando sus derechos de propiedad. Si usted lo hace y decide el ir através de una compra, ciertamente se sentirá más seguro en la selección que ha hecho y probablemente podrá dormir mejor por las noches.
Este artículo fué reimpreso de El Arizona Journal of Real Estate and Business, Vol. 5, No, 2, Dec. 2000.