Costos de Cierre......Que son y Cuanto Debera Ser?
Por Linda Neil
Probablemente mas de nosotros finalmente nos hemos dado cuenta que es absolutamente escencial el pagar los costos necesarios para obtener un registro en el título cuando se compra propiedad o derechos de propiedad para una propiedad Mexicana.
Lo que parece estar sucediendo, por lo tanto es que hay una amplio rango en los costos de ambos, en los pagos a aquellos que ofrecen esos servicios, y en las cantidades que se cobran por lo que deben ser los costos estándares.
Revisando los presupuestos obtenidos, estamos apreciando un tipo de situación "super líder": una oferta para hacer todo el trabajo para un pago de, por ejemplo, $500.00 U.S. dlls., dependiendo del tamaño de la operación. Este es un precio extremadamente atractivo, ciertamente una ganga si todos los otros costos son cargados al valor real, no a un valor inflado.
Debido a que muchos de los costos envueltos para obtener registro en el título son hechos en pesos Mexicanos, la compañía que realiza los servicios de supervisión deberá retener los fondos del comprados en una cuenta en confianza y transferirla a otra cuenta en custodia en pesos solamente hasta el dia que el pago sea hecho. De acuerdo con el artículo 14 del Código de Eticas de la Asociación Mexicana de Profesionales de Bienes Raíces, (AMPI), el proveedor del servicio deberá cargar a la cuenta del cliente SOLAMENTE la actual cantidad pagada, "sin relleno". Una estimación, proveída al inicio del trabajo será solo eso, una estimación, tomando en consideración variables tales como el posible cambio en el valor del peso. El acuerdo final, por lo tanto, deberá de proveer recibos legales por las cantidades gastadas y específicar cantidades EXACTAS de gastos las cuáles se reflejarán el intercambio de tarifas ó del dia de pago en que fueron hechas.
Siguiendo la discusión en los Costos de Cierre, lo que son y lo que aproximadamente deberán ser, tiene sentido revisar el acuerdo final para asegurarse que usted está pagando la cantidad correcta, no un pago de relleno.
VALUACION OFICIAL: El costo por este irá de los $150 a los $1,000 dlls., por parcela, dependiendo del valor de la propiedad. Este costo incluye los derechos de propiedad, hechos al departamento de impuestos para autorizar la valuación, y los pagos por la realización de los servicios por el valuador. Se deberá hacer una valuación por cada parcela quye sea registrada en la oficina de impuestos. La valuación es hecha por un señalado por el gobierno, a menudo un arquitecto, quién es llamado Perito Valuador.
PERMISOS DE RELACIONES EXTRANJERAS: Si la propiedad que va a ser adquirida esta en garantía de un banco Mexicano, y el vendedor tiene un interés beneficiario en la propiedad la cuál ha sido registrada bajo el fideicomiso, el comprador deberá pagar solo el costo por el Asignamiento de esos derechos beneficiarios, los pagos por transferencias bancarias y en el Registro de Inversión Extranjera. Se requerirá de un permiso solamente si lo estipula el acuerdo del vendedor. Si no esta estipulado ahí, no existirán cargos por un permiso. El cargo por el registro en el Registro Nacional de Inversiones Extranjeras (RNIE) que actualmente es de $350.00 dlls. y que se requiere hacer para todas las transferencias de fideicomiso en las propiedades.
Si la propiedad no se encuentra bajo un fideicomiso, será necesariop el adquirir un permiso de la Secretaria de Relaciones Exteriores para establecer uno. La aplicación para el permiso deberá indicar el uso propuesto para la propiedad. Si la propiedad es un lote vacante, el requerimiento deberá incluir un plan de desarrollo general; la cantidad de dinero que va a ser invertida y el marco de tiempo en el cuál la inversión debera ser hecha. Un permiso para un nuevo fideicomiso de 50 años cuesta actualmente $1,120 dlls y se incrementa ligeramente el primer dia de Enero y el primer dia de Julio de cada año.
PAGOS POR ADMINISTRACION BANCARIA: Si en el título de la propiedad se encuentra un fideicomiso existirán pagos anuales por la administración del mismo. Estos generalmente irán en un rango de de 0.5% a 1% sobre el valor declarado y sujeto a revaluación de la propiedad cada año ó dos. El banco también hace cargos por el servicio por la transeferencia de derechos de beneficiarios y/o el establecimiento de un nuevo fideicomiso. Muchos bancos hoy en dia tienen cuotas arregladas de 3 a 5 años de $150 a $650 U.S. dlls. por año. Los bancos generalemente no mandan estatus anuales, esto es a menudo necesario para requerir el comprobante de pago por fideicomiso bancario cada año y para pagar a tiempo para evitar sanciones, La cantidad del pago se menciona generalmente en el documento del tratado. Pregunte a su compañía proveedora de sus servicios de transferencia por una trtaducción de esta parte.
INVESTIGACION Y SEGURIDAD EN EL TITULO: Una búsqueda en el título generalmente costará de $440,00 a $1,600.00 en La Paz/región de Los Cabos. Se recomienda una búsqueda que revelaría cualquier gravamen existente, historia de la propiedad, accesos y cualquier otro detalle concerniente a la propiedad. La Aseguranza en el Título, disponible através de compañias líderes en los Estados Unidos y México, generalemente costará de $7.00 a 7.50 por cada $1000.00 del precio de la compraventa y será requerida por prestamistas nacionales. La aseguranza en el título en otra parte de México cuesta en base al caso. El costo de una poliza de aseguranza en el título se incluye generalmente en la portada de la poliza.
IMPUESTOS DE ADQUISICION: un extranjero quién vende una propiedad en México está regulado bajo ciertas reglas especiales, mucho igual a las de los Estados Unidos, par el pago del I.S.R. (Impuesto sobre la Renta) el cuál es el equivalente Mexicano al impuesto sobre las ganancias en capital. La responsabilidad es entre el 20% de lo declarado en el valor de la transacción ó el 40% de la ganancia neta, menos los gastos hechos, comisiones pagadas y otros gastos permitibles. La fórmula es complicada y los impuestos deben de calcularse en los níveles del 20 y el 40% para determinar la cantidad menor.
COSTOS POR ASENTAMIENTO: Estos pagos son por servicios proveídos e incluyen supervisión y coordinación de permisos, pago de impuestos y otros detalles tan necesarios para obtener un título completamente legal. Estos pagos están generalmente basados en el precio de la compra en la transacción, Pregunte por una copia publicada de los pagos regulares y asegúrese de que los bajos, bajos pagos no son deducibles del relleno de otros gastos.
PAGOS A NOTARIO: El Notario Público Mexicano es un abogado que ha practicado su profesión por lo menos 5 años y que ha sido señalado por el gobernador de el estado en el cuál el se encuentra practicando, Su tarea es la de trazar del acuerdo y confirmar la validéz de las firmas. Las personas que firman ante él deberán probar que son las que dicen ser. El Notario es también el responsable de calcular los impuestos para el comprador y vendedor. Sus cobros están basados en una escala de tarifas y van aunados a la cantidad declarada en la propiedad transferida. Estos cobros pueden ir desde $500 hasta varios miles de dólares dependiendo del valor declarado en la propiedad. Pregunte a su Notario Público para que lo provea con un recibo oficial por los cobros que el ha hecho por realizar los servicios a usted.
El I.V.A.- El Impuesto sobre el Valor Agregado., regularmente el 10% de el valor de las cosas y los productos y servicios en la Península de la Baja y la Zona Libre y el 15% para bancos y Notarios con sucursales en las capitales de México, El I.V.A. debe ser pagado en cobros cargados por el Notario, el valuador y otros profesionales cuyos servicios han sido requeridos en la transacción.
En los costos del cierre: En generalm un gran porcentaje será pagado para obtener el título de una propiedad a un precio mas bajo de la propiedad y un porcentaje mas bajo mas bajo en un mayor precio en la propiedad debido a ciertos arreglos en los costos. Nosotros hemos encontrado que los costos generalmente irán de 3.3% para una propiedad de 1.5 millones de dólares, hasta tanto como un 13% a un 15% para una de $50,000. dlls. Además para evitar sorpresas, asegúrese de requerir una estimación por escrito antes de iniciar.