En la edición de El Futuro del mes de Enero, escribí un artículo acerca de las ganancias de capital en la venta de bienes raíces. Yo trataba de ayudar a mis lectores a entender las dos maneras diferentes de calcular sus impuestos. Además de haber construído dos escenarios ficticios en los cuáles compradores Norteamericanos habían comprado y vendido sus propiedades.
Recientemente recibí una carta del Ing, Pablo de Garay y Coca, I.C.,
M.A.E., del Instituto Mexicano de Evaluación de Sonora, A.C. en el cuál
el señaló que yo había fallado en tomar en consideracón
los siguientes factores:
-la devaluación del peso de 1993
-el efecto de la influación
-el monto de la depreciación de la propiedad.
El Sr. Garay y Coca está en lo correcto. yo simplemente simplifique extremadamente al tratar de hacer mi señalamiento y gratamente aprecio que el se haya tomado la molestia de reajustar mis números y explicar tan claramente el proceso por completo. Yo me encuentro aquí reproduciendo su análisis para beneficio de todos los vendedores potenciales de bienes raíces.
Cualquiera que deseé más información del tema, le referimos
al Sr. Garay y Coca, su número telefónico es el (016) 224-2045
y su dirección de internet es darlin@son1.telmex.com.mx
Caso de Raymond y Susan Mason
a) La compra en $50,000.00, hace 12 qños debe afectarse quitándole 3 ceros, p ues hay que recordar que a fines de 1993 q nuestra moneda se le devaluó en 1000 veces. Entonces, con precios actuales, el pago que se hizo fué de $50.00.
b) Sin embargo, por otra parte hay que premiar esos $50.00 con el efecto de
la depreciación de la moneda y para determinar su valor actualizado a
la fecha, se usan los "relativos" del Indice Nacional de Precios al
Consumidor, emitidos por la Secretaría de Hacienda (le adjunto una tabla
de los últimos 40 años):
$50.00 x INPC Enero 2001 = $50.00 x 336.50 = $208.05
INPC Enero 1989 = 80.87
c) Ahora tenemos que considerar el demérito que los años de uso,
han provocado en la construcción. En este aspecto, la Secretaría
de Hacienda considera un 3% anual; luego:
$208.05 (1-0.03 x 12) = $208.05 x 0.64 = $133.15
d)Ahora, supongamos que las mejoras (que deben ser amparadas por facturas fiscalmente
correctas, o por una declaración testimonial ante Notario), se llevaron
a cabo en el Abril 1994. No valen facturas de mantenimiento.
Como verá Usted, a los $20,000.00 ya no les quitamos los tres ceros,
pero sí los afectamos con laa inflación:
$20,000.00 x 336.50 = $68,196.03
96.6861
e) Si los gastos por trasldo de dominio se efectúan al momento de efectuar
la venta, se toman integros: $30,000.00.
En resumen, tendremos lo siguiente:
Costo de adquisición $133.15
Mejoras comprobadas 68,196.03
Gastos y comisiones 30,000.00
Por casualidad, se obtiene un resultado muy parecido al suyo.
Caso de Bill y Marcia Brown
a) Costo inicial: (Enero 1997)
$100,000.00 (1-0.03 x 4) = $100,000.00 x 0.88 = $88,000.00
Afectado por la inflación:
$88,000.00 x 336.500 = $143,988.52
205.641
b) Consideremos las mejoras en Febrero de 1998:
$30,000.00 x (1-0.03 x 3) = $30,000.00 x 0.91 = $27,300.00
Afectado por la inflación
$27,300.00 x 336.500 = $38,105.56
241,079
c) Gastos y comisiones -- se pagan en esta fecha y no varian = $30,000
Resumen:
Costo inicial $143,988.52
Mejoras comprobadas 38,105.56
Gastos y comisiones 30,000.00
TOTAL $212,094.08
Se efectivamente venden en $250,000.00, el pao correcto será de:
0.40 x ($250,000.00 - $212,094.08) = $15,162.37
Es decir:
El vendedor tiene un ahorro de más de $20,000.00 se se hacen bien las
cosas.
Conclusiones
1. Aún cuando los Notarios Públicos no son peritos fiscales, es muy dificil que ellos se equivoquen al calcular el monto de los impuestos, ya que disponen de programas de cóputo que les resuelven integramente el problema. Pero todos ellos saben con absoluta seguridad, que debe considerarse la depreciación fiscal y la inflación en estas operaciones.
2. Las diferencias y los problemas se presentan cuando se trata de usar cifras
falsas para evitar el pago de impuestos. Y me aatrevería a recomendarle
que todos sus clientes se apeguen a la verdad, por dos razones:
Primera, proque cuando queiren vender su propiedad lkos impuestos que tienen
pagar resultan muy elevados; y, Segunda, porque en México, como en Estados
Unidos, la evasión fiscal es un delito y se llega a pagar hasta con carcél.
3. Este tipo de operaciones es tan complejo, que no nada más el vendedor esta sujeto al pago de impuestos; hay ocasiones en que el comprador también tiene que pagar por haber obtenido un precio muy barato.
4. Es necesario entender que los Avalúos solo sirven como referencia,
que deben ser formulados por verderados profesionales quienes están obligados
a mostrar la documentación que el Gobierno del Estado de Sonora les exteinde
para ejercer sus functions. Hacer uso de un Avalúo tendencioso, o mal
ejecutado, también crea responsibilidad tanto para el Valuador como para
Propietario.