Después de 5 años de trabajar en México asegurando propiedades de bienes raíces para compradores extranjeros, siempre hay varias preguntas reelevantes que son hechas en las adquisiciones residenciales. "Si yo compro una casa en México, no obtendré un prestámo de 99 años del gobierno?" ó "Yo entiendo que puedo comprar propiedades si se invierte un poco en una corporación Mexicana." E invariablemente, "yo no pensé que los Americanos pudiésen poseer propiedades frente al mar." Todas estas suposiciones son incorrectas. Además de aclarar cualquier confusión, un comprador debe pensar en resguardar la adquisición de propiedad residencial en México esto deberá ser lo apropiado para definir lo que manda la Consitución y la Ley de Inversión Extranjera para el resguardo de los compradores extranjeros (no Mexicanos) de bienes raíces.
Mas de los compradores que contemplan comprar casa en México están concientes de México cómo una "zona restringída" (50 kilometros a lo largo de toda la costa Mexicana y 100 kilómetros a lo largo de todas las fronteras naturales) según el artículo 27 de la Constitución Mexicana. Lo que muchos compradores no saben es la enmienda a la Ley de Inversión Extranjera de México ("F.I.L") originalmente establecida en 1971, y reenmendada en Diciembre de 1993 y ultimamente de nuevo en Octubre de 1998. Este F.I.L. es conocido como "El Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera y del Registro Nacional de Inversiones Extranjeras". Relacionado con las propiedades dentro de esta area restringída, lo que intenta la enmienda a la ley de Inversión Extranjera es clarificar y poco a poco definir que es la propiedad residencial, que propiedades deben estar en un "fideicomiso" (Tratado Bancario Mexicano), y que propiedades son consideradas no-residenciales y por lo tanto pueden ser adquiridas por extranjeros en una corporación Mexicana.
Para el propósito de los términos asentados en el artículo 5, título Dos de la Ley, los bienes raíces usados para "propósitos residenciales" significaría cualquier bienes raíces destinado "exclusivamente para uso residencial del dueño o terceras personas." Las siguientes actividades, sin limitación deberán considerarse bienes raíces mantenidos para propósitos no-residenciales: (1) aquellos destinados para tiempo de uso compartido; (2) aquellos destinados para cualquier actividad industrial, comercial o turística que tenga simultáneamente contener un componente residencial. (3) bienes raíces adquiridos por instituciones de crédito, financieras intermediarias y organizaciones auxliares de crédito para recobrar las deudas que se deban en el curso ordinario de los negocios. (4) generalmente, los bienes raíces para el uso comercial, industrial, de agricultura, ganadería, pesca, bosques, o actividades relacionadas con los servicios.
Cuando existe duda sobre si los bienes raíces serán destinados para propósitos residenciales, el Ministro de Relaciones Exteriores deberá resolver el problema al final de diez dias de negocios, el ministro dá su fallo, el uso en cuestión deberá ser para propósitos no-residenciales. Mas adelante el artículo 6 del Título Dos especifíca que cuando hay duda sobre si los bienes raíces se localizán fuera o dentro del area de la zona restringída, el Ministro de Relaciones Exteriores, en conjunto con el Instituto Nacional de Estática, Geografía y Computación, que son los que deberán decidir lo apropiado. Y ultimamente, el Artículol 7 de Título Dos provee la notificación del procedimiento el cuál está interesado en las partes que deberan darse al Ministro de Relaciones Extranjeras. Esto es, (I)la localización y descripción de los bienes raíces, (II) una descripción clara y específica de los usos para los cuáles los bienes raíces en cuestión serán destinados; y (III) una copia ordinaria, en anexo, del instrumento público, conocido como "escritura" que registra la formalización de la adquisición.
Cuando uno condensa y "reduce" todo desde el lenguaje y las definiciones de la ley, emparejado con el efecto del resultante legal que debe ser entendido, -qué es lo que un comprador foráneo realmente deduce de esta información? Simplemente que la Constitución de México y de la Ley de Inversión Extranjera son muy específicas advirtiendo la adquisición de bienes raíces por extranjeros, particularmente en la zona restringída. Más importante, nosotros como compradores foráneos de propiedades Mexicanas debemos darnos cuenta que el título de propiedad para la zona prohibída puede solamente ser invertida de una de estas dos maneras para nuestro beneficio: en un fideicomiso renovable por 50 años o bajo una corporación Mexicana que sola y exclusivamente deberá ser propiedad de uno ó mas accionistas extranjeros sin participación de accionistas Mexicanos. No hay error al comprar al público, No existe una área gris con repecto a la Constitución ó a la Ley de Inversión Extranjera. El título de propiedad para casas en la playa, villas, condominios, casas en el pueblo ó terrenos de familias dentro de la zona restringída solamente pueden ser llevados en un fideicomiso con extranjeros teniendo el beneficio de interés renovable. La aseveración de algunos compradores de que invirtiendo un poquito para formar una corporación y obtener el beneficio de propiedad simplemente no es correcto. Por lo tanto, todos los demás bienes raíces, no residenciales, por naturaleza pueden ser llevados por extranjeros con un simple pago obteniendo su título como una corporación Mexicana, mientras que los extranjeros pueden contar con propiedad exclusiva. Como punto final. Mientras que el título es invertido en un fideicomiso ó en una corporación Mexicana, en cualquier caso, todas estas propiedades pueden ser aseguradas por un contrato Americano de indemnidad, más comunmente conocido como poliza de título. Existen pocas compañías de títulos en Estados Unidos que pueden brindar al dueño y al prestamista derechos de propiedad en estas entidades Mexicanas.
Mitch Creekmore es el Director de Bussines Development, División-México,
de Stewart Title Guaranty Company en Houston y puede ser contactado al (800)
729-1900, ext 8753, ó al (713) 625-8753.