Agente para Comprador
por John Fleming
A.- Bonnie y Bill Hite encontraron una casa que a ellos les gustaba en Tucson y que el dueño vendía por el mismo debido a que no quería pagar una comisión por bienes raíces. El precio por el que él pregunta
ba eran $100.000 dlls. y les dijó que incluiría los muebles ya que estaba planeando dejar el pueblo y moverse a otro estado tan pronto como el dineor fuera pagado y la propiedad transferida. Despúes de firmar los papeles con una compañía de títulos, Bonnie y Bill fueron a la casa y encontraron que ella se había llevado el candelabro que particularmente le gustaba, el congelador acostado, el juego de comedor, y todos los muebles de una de las recámaras. Ellos fueron hasta la compañía de títulos pero les dijeron que los muebles no eran parte de los bienes raíces y que no habían sido incluídos en la transacción. Ya que el antiguo propietario había dejado el pueblo y no habían descrito en el contrato nada referente a los muebles, ellos no contaban con ningún recurso.
B.- Doris y Tom Lewis pasaron semanas viendo casas modelos en Phoenix. Finalmente ellos encontraron una que realmente les gustaba en una subdivisión nueva. La persona de ventas era muy amable y servicial, tratando de pasar gran parte del tiempo mostrandoles a ellos diferentes modelos y discutiendo sobre los accesorios de mejoras disponibles, mozaico, gabinetes, alfombra, chimenea y más. Poco tiempo antes de que ellos completaran la transacción, Tom sufrió un ataque repentino al corazón y murió. Doris decidió cancelar el contrato, pero encontró que existía una cláusula que protejía al desarrollador en tal caso. Ella tenía que pagar miles de dólares por cancelar.
C.- Larry y Rita Marino habían rentado un condominio frente al mar en Puerto Peñasco por varios años. Luego decidieron ver si podían comprar uno. El dueño del de enseguida coincidió con ellos el fin de semana y les dijo que tenía el suyo en venta. El precio era el correcto y ellos estuvieron de acuerdo en comprarlo. Rita le pregunto cuando de podrían reunir con el notario para cerrar la transacción. El dueño dijo "Oh, nosotros no necesitamos eso, -cuesta mucho. Sólo denme el dinero y yo firmaré al reverso del título, así es como se hace en México". Tres meses mas tarde Larry y Rita regresaron y encontraron su condominio ocupado por otra familia quién reclamó haberlo comprado del mismo dueño. El había regresado a los Estados Unidos y no podía ser localizado.
D. Martin y Dolores Conner compraron un lote en México a una pareja quien se encontraba desarrollando una pequeña subdivisión en varios terrenos que ellos poseían. Les dijeron que ellos recibirían un fideicomiso bancario una vez que la electricidad y el agua fueran traídas hasta ahí. Mientras tanto ellos se encontraban haciendo pagos de $580.00 por mes. Martin entonces fué transferido a un trabajo en Nueva York. Luego ellos decidieron vender su lote, pero los dueños no lo recibieron para venderlo de nuevo, cuando ellos resultaron al agente de bienes raíces, este les informó que sin un fideicomiso ellos no contaban con un título legal. Por lo tanto este no podía negociarse.
E.- Jane y Paul Lawrence tenía algun dinero para invertir y decidieron comprar una propiedad para rentar en Puerto Peñasco. Fueron con un agente Americano quién les dijó que tenía una gran oportunidad para ellos --una tienda de ropa que les redituaría a ellos netamente $5000 al mes. El los persuadió de comprar esta en vez del duplex que ellos estaban considerando. Mas tarde se enteraron que la dueña de la tienda era hermana del agente y que la había vendido debido a que se estaba perdiendo dinero.
Que es lo que hace que los compradores tengan algo en común? Ninguno de ellos tenía una representación contractual. Los individuos con los que ellos estaban negociando eran representantes o vendedores de sí mismos. Estos compradores podrían todos haber tenido mas beneficios al contar con los servicios de un agente representante de comprador.
El concepto de corredor para comprador esta viniendo a ser muy popular en los Estados Unidos. Para entenderlo completamente nosotros necesitamos regresar y ver la propia historia hayá.
Mas de las ciudades en los Estados Unidos tienen lo que es llamada la lista de servicios múltiples (MLS). Este es una agrupación de oficinas de bienes raíces quiénes se contratan para compartir listados y comisiones. Cuando los vendedores listan una propiedad para venta con cualquiera de los otros miembros agentes pueden también vender y recibir una comisión. Así que sí la agente Mary Swenson vende una propiedad listada por el agente Jim Harvey, la comisión será compartida entre su oficina y la de él. El contracto contractual es entre el vendedor y el agente de bienes raíces, y entre el agente y los otros agentes. Este ha sido un arreglo equitativo típico reciente.
Lo que muchos compradores nunca imaginan es lo que existe debajo del sistema, los agentes de bienes raíces quiénes le ayudaron a ellos a comprar propiedad fueron actuales sub-agentes del agente vendedor. Por lo tanto su primaria lealtad fué hacia el vendedor, no el comprador, no importando que tanta ayuda brindaron o que tanta relación tuvieron con el comprador. Por lo que los vendedores que tienen un agente primario y a una representación de sub-agentes representando a sus interéses, pero ninguno representaba oficialmente los interéses del comprador, aún pensando que los agentes están éticamente obligados a tratar a todas las partes equitativamente en una transacción.
He aquí un ejemplo de lo que quizá suceda bajo este tradicional sistema.
Los compradores Marilyn y Jeff Silver se detienen en una oficina de bienes raíces y conocen a Sara Burton. Ella ofrece ayudarles a comprar una casa y enseguida encuentran una de la que se enamoran. El precio requerido es de $150,000, y los Silvers le dicen a Sara que desearían pagar eso si fuera necesario, pero que a ellos les gustaría hacer una oferta de $140,000 primero y ver si los vendedores la aceptarían. Sara escribe la oferta y la presenta, pero ella dice a los vendedores que ella podrá obtener los $150,000 y los anima a hacer una oferta por esa cantidad, ya que Marilyn y Jeff piensan que ella los está representando a ellos, ellos le dieron a ella la información que les pasó a los vendedores, debido a que su obligación primaria era la de obtener para ellos el mejor precio posible por su casa. Sara no trato a Jeff y Marilyn deshonestamente, ya que ella no estaba tratando de que ellos pagarán más del precio de lista de la casa. Aún así existió un obvio conflicto de interés.
La comunidad de bienes raíces en los Estados Unidos se ha vuelto a ver en problemas como este y así que muchos lugares han instituído prácticar la representación para el comprador. Bajo este contrato, los compradores adquieren un agente que está de acuerdo en representar exclusivamente a sus interéses.
Vamos a ver como un agente de comprador quizá haya ayudado en los ejemplos de A hasta E.
En el ejemplo A, Bill y Bonnie no contaban con un agente que escribiera la oferta. El vendedor solo colectó un dinero en avance de ellos y tomo el título a una compañía de estos para que la transacción fuera escrita y procesada. Si Bonnie y Bill hubiésen contratado a un agente de comprador para que los ayudara, el agente no solo habría escrito un contrato legal describiendo términos y condiciones de la venta, sino que habría advertido a ellos el hacer un recibo separado de venta para la propiedad personal (muebles). Ademas, con los servicios de un agente, Bonnie y Bill tendrían acceso a muchas propiedades y quizá habrían encontrado alguna que les gustara realmente más. El agente también habría buscado un mercado de analísis para asegurarse de que el precio requerido en propiedades similares a esta fuera mas omenos el mismo y no solo el que el vendedor pensaba que era.
En el ejemplo B, Doris y Tom usaron el contrato estándar proveído por el desarrollador. Mientras que este era perfectamente legal, este tenía clausúlas en esta que protejía los intereses de los vendedores, como Doris lo encontró. Si ella y Tom hubieran tenido su propio agente que los representara, él ó ella podrían haber analizado el contrato para asegurarse de que sus intereses no estuvieran sobrevistos y habrían hecho los cambios necesarios.
En el ejemplo C, Larry y Rita estaban como muchos Americanos quién "dejan sus cerebros en la frontera." Ellos no tienen el tiempo de encontrar acerca de los procedimientos Mexicanos de bienes raíces; en vez de que ellos hubieran confiado en la palabra de alguien que nunca habían conocido antes, alguien que al dar la media vuelta estuviera pensando en explotarlos. El les dijó, "Esta es la forma como se hace en México." Bien, esa no es la forma como se hace legalmente. Por supuesto que cuesta dinero el proceso de una transacción, pero Larry y Rita perdieron mucho mas que el costo de usar un notario. Cualquiera que compre una propiedad en un país extranjero necesita definitivamente más los servicios de agente quién pueda explicarle los procedimientos propios y evitar problemas.
En el ejemplo D, Martin y Dolores compraron un terreno sin un fideicomiso bancario. Probablemente ellos eventualmente habrían podido conseguir uno, pero es cuestionable si mientras tanto ellos tienen un título legal para este en el tiempo que trataran de vender. Ellos estaban haciendo los pagos que se volverían una carga financiera, además, y el cambio en sus vidas que los motivaba a ellos a tratar de venderlo y que los colocára al no poder en una posición muy infortunada. Un agente de comprador quizá les hubiera advertido esperar hasta que los servicios estuvieran en el lugar antes de comprar.
En el ejemplo E, Jane y Paul compraron una propiedad de un agente de bienes raíces quién tenía un motivo personal para vender esta, no porque fuera la mejor compra disponible. Un agente de comprador tendría que haber encontrado lo que el comprador le había requerido al agente y tendría que haber investigado en los registros para ver si el negocio estaba en realidad haciendo todo ese dinero que el otro agente decía. En los Estados Unidos este agente de bienes raíces habría tenido que descartar que el estaba relacionado con el vendedor, pero debido a que el estaba en México, el creía que podría liberarse de cualquier acto de irresponsabilidad.
En algunas ciudades de México existen Listas de Servicios Múltiples y organizaciones de bienes raíces profesionales, y esto es sólo cuestión de tiempo antes de que esto se haga realidad en Puerto Peñasco también. Pero en el presente los bienes raíces como una industria no se encuentra regulada. Por lo tanto los agentes suelen rehusarse a otorgar detalles de sus listados a otros agentes, ya que muchos no quieren compartir comisiones y no existe un acuerdo contractual que los compile ha hacerlo así. Con un agente comprador de hecho ellos no habrían tenído que sufrir, ya que el agente de los compradores habría sido
pagado por ellos y no hubieran tenido que pagar nada mas por encima. Esto hará que sea más fácil para los agentes de los compradores el obtener la información acerca de las propiedades para venta y brindar mejor servicio a sus clientes.
Los servicios de representación contractual pueden ser de mucha ayuda para que los Americanos compradores en los Estados Unidos, pero en México pueden hasta ser mas importantes. Los compradores Americanos algunas veces hacen hacen hasta una o dos falsas supocisiones:
Una buena forma de que los compradores potenciales de bienes raíces se protejan a ellos mismos y reciban el mejor servicio posible de un agente y obtengan representación de sus interéses.