El Mercado Mexicano al 2001
Por Mitch Creekmore
Durante el primer cuarto de este año, el mercado de los bienes raíces ha venido a incrementarse tan evidentemente en México que ha tenido cambios significantes en los pasados doce meses. Varios factores deben considerarse para proveer a ambos escenarios de "buenas y malas nuevas". En perspectiva los compradores Norteamericanos y Canadienses contemplan las posibilidades de invertir al Sur de la frontera, estos cambios han aumentado la seguridad y el confort de las inversiones potenciales.
El lado lento de todo esto es el reciente decline en México debido a la economía e inestabilidad en los Estados Unidos. Las buenas nuevas acerca de México, aunque lejos mayor que lo malo.
Aun cuando México crece y florece bajo la nueva administración de Fox, los desarrolladores y vendedores de propiedades, junto con la comunidad de los bienes raíces, deben de reconocer que durante el 2001 puede incrementarse la dificultad en consumar ventas. Esto largamente cierto como también una reducción en la liquidéz de inversionistas Estadounidenses y un mas fuerte decline en las hipotecadoras financieras. Aún cuando las las adquisiciones de bienes raíces en México presenta una estrategia de inversión viable y lucrativa, el mercado debe entender que el comprador extranjero ha cambiado mentalmente. Con éste cambio, los vendedores deben también tratar de alterar la forma en que ellos tradicionalmente han vendido los bienes raíces.
El mas grande negativismo ahora es la lamentable situación de nuestra economía estadounidense, aunado a una volátil reserva en el mercado y el resultado adverso del impacto que el mercado ha tenido en los Estados Unidos. Inversionistas que estaban interesados en comprar propiedad en México se han vuelto precavidos y han tenido que "esperar a ver" la actitud de inversión.
Los gastos e ingresos a discresión, que hace 6 meses fueron destinados para la inversión en el extranjero o para casas para vacacionar, que para una gran area, han sido puestos en demora. El compuesto de la situación es el factor que comprar bienes raíces en México históricamente ha sido un mercado de dinero en efectivo. Con la reducción de capital disponible, los compradores pueden verse forzados a volver a pensar sus estrategías de inversión. Una alternativa lógica y viable para la carencia de efectivo sería sin duda alguna la de financiar adquisición de propiedades. Así el año pasado, las hipotecadoras en México con base en los Estados Unidos, casí se han extinto. Tan reciente como hace varios meses, los compradores podían considerar financiar desde 3 hasta 4 compañías de prestamistas. Desafortunadamente para cada quién en ambos lados de la frontera, el mercado financiero para los compradores Estadounidenses y Canadiénses se ha visto reducido a una entidad muy singular, que teniendo agencias colaterales en San Antonio, al final del dia con una extremadamente ajustada economía en los Estados Unidos y un poquito de disposición de financiamiento, no debe sorprender que agentes y desarrolladores hayan observado una significante disminución en sus actividades de ventas de bienes raíces.
Teniendo lo suficiente de "malas nuevas." Vamos a enfocarnos en las "buenas" los otros cambios buenos y positivos que han ocurrido en el mercado de los bienes raíces en México. Habiendo realizado viajes de negocios durante el primer cuaro del año a Puerto Vallarta/Nayarith, Los Cabos y Puerto Peñasco, pueden hacerse varias observaciones.
Primero y en primer lugar, estos mercados han realizado un giro de "180 grados" en los últimos 3 años. es decir, la menera en que los bienes raíces se han desarrollado, mercadeado y vendido ha cambiado. En la opinión de este escritor, los cambios que se han hecho benefician al comprador público foráneo. En general, puede decirse que la propiedad en los mercados de playa en México no son yá mas vendidos con la actitud de "Creáme, no hay problema, esta es la forma de hacer negocios aquí". -Porqué? -porque los compradores extranjeros se han vuelto mas informados acerca de los eventos de desarrollos, restricciones a la propiedad extranjera, requerimientos de subdivisiones y temas de traslado de títulos. En poco tiempo los compradores foráneos han ganado gran conocimiento, alcances y sofisticación cuando hacen transacciones de bienes raíces en México sin tener problemas. Como se ha establecido ántes, no más inversiones en México como la de la historia de "Punta Banda". (Mirar artículo en edición de Enero). El sindróme de la Margarita" el cuál ha plagado ha compradores Americanos por años, lentamente empieza a desaparecer.
Segundamente los desarrolladores Mexicanos y Estadounidenses han reconocido la necesidad de hacer las cosas de manera diferente en México. Yá no mas es aceptable el tomar depósitos de compradores y vender subdivisiones de bienes raíces sin tenerlas planeadas, aprobadas y públicadas; ní régimenes de condominios protocolizados y registrados en el registro público de la propiead. Hasta las advertencias que el público reporte deben ser archivadas en Estados como Arizona para anunciar que la venta de propiedad Mexicana esta ahora siendo observada por desarrolladores Mexicanos. Ohh, esto seguirá sucediendo con algunos proyectos en México y el mercado de los bienes raíces esta quizá lejos de la perfección. Por lo tanto la observación y el establecimiento aquí de la práctica de "venda ahora y legalize despúes", no es más la norma como lo fué en el pasado.
El uso de los servicios de compañías de escrutinio se ha vuelto ampliamente aceptado y utilizado, hasta las aseguradoras de título, un concepto que quién esto escribe y compañía ha puesto en alto por ocho años. Se tienen finalmente caminos hechos dentro de México en el mercado de los bienes raíces aún cuando la
comunidad notarial tajantemente rechazaba y decía que no eran cosas necesarias. Los agentes de bienes raíces se han vuelto más profesionales y proveén un gran nível de aclaramiento en las propiedades para los compradores al igual que lo hacemos nosotros aquí en los Estados Unidos. La mentalidad de "Si eso va a derrumbar la venta no se lo digas" yá no más
es aceptable en la mayoría de las firmas de bienes raíces y la comunidad de los agentes contínua mejorándose a ellos mismos como resultado.
Ultimámente, con la pérdida de disponibilidad de financiamiento de hipoteca, algunos desarrolladores han finalmente venido a acirse con la noción de que un fideicomiso de garantía funciona mejor para todas las partes. Este mecanismo, similar al de los Estados Unidos de procesos de nota y hechos permite la conveniencia de la propiedad en México con un primero y segundo beneficiario establecidos en el fideicomiso cuando el vendedor ofrece financiamiento. En otras palabras una transferencia legalmente protocolizada de bienes raíces que puede ser registrada en el registro público de la propiedad y que es completamente asegurable para una poliza de aseguranza en el título en determinado momento. De esta manera el vendedor y el comprador están protegidos por medio de esta conveniente tecnología. En el pasado, los vendedores solo transferían la propiedad una vez que fueran pagados en su totalidad.
Estan realizaciones son extremadamente importantes y cambios muy buenos para el público que compra. México presenta grandes oportunidades de inversión y diversión. Es realmente un mercado increíble y México proveé muchas de las mismas protecciones con las que nosotros contamos cuando compramos bienes raíces en los Estados Unidos. México ha tenido gran éxito en engrandecer y proteger la inversión extranjera en el país en el sector de los bienes raíces en la pasada década. Mientras que un comprador público sea prudente, la responsabilidad será su coartada mientras que conoce, es educado y hace uso del sentido común al comprar propiedades de bienes raíces. También no olvide utilizar los muchos recursos que tenemos disponibles en los dos lados de la frontera, los que hacen que una adquisición concuerde con sus expectativas.
Mitch Creekmore trabaja en Stewart Title Guaranty y puede ser contactado al 1-800-729-1900, x-8753. Este artículo fué reimpreso del Arizona Journal de Bienes Raíces y Negocios (Mayo de 2001).