Ejido y Propiedad
por John Fleming y Lic. Rolando Ballesteros
Los ejidos federalmente son tierras de propiedad
garantizada a Comunidades de Ejidos para la agricultura y propósitos de rancherias
y registradas como tales en el Registro Nacional Agrario. Hasta Enero de 1992, las comunidades no eran
dueñas de las propiedades, sino que solamente usaban y trabajaban la tierra,
si ellos no trabajan la tierra, el título podía ser revocado.
En 1936 un tipo diferente de Ejido vino a ser
con el gobierno, bajo el Presidente Lázaro Cárdenas, dividiendo muchas grandes haciendas
y distribuyendo la tierra a miles de familias rurales. 49,000,000 acres fueron distribuídos en 1940.
Aproximadamente una tercera parte de la población recibió tierra bajo
este programa. Muchos de estos ejidos fueron organizados como ranchos colectivos.
Los miembros (ejidatarios) de los colectivos no tenían propiedad absoluta
ni derechos desde que el gobierno federal retuvo la propiedad de la tierra. Se estima que cerca de una quinta parte de la tierra es cultivable
en México y pertenece a los ejidos.
El ejido
como entidad legal esta gobernado por una asamblea (similar a la de
la junta de accionistas) y administrada por una mesa directiva consistente
de un presidente, un secretario y un tesorero.
cada miembro de el ejido tiene derecho de voto con derecho a el uso
de la propiedad del ejido, pero a menos que la propiedad haya sido legalmente
aparcelada de un individuo miembro, toda la tierra es propiedad del ejido
asi como una distinta entidad legal separada de sus miembros. Los miembros, conocidos como cuerpo de gobierno,
están enforzados para garantizar derechos de la propiedad de cada parcela.
La propiedad real de los ejidos está dividida en tres categorias:
1.- Parcelas a individuos
2.- Propiedad de desarrollo de la comunidad
3.- Propiedad de uso común
Las parcelas individuales son aquellas para las cuáles parcelas
certificadas han sido sido asignadas a individuos ejidatarios y sancionados
por el Registro Nacional Agrario. Básicamente
la propiedad para el desarrollo de la comunidad está intentado para conocer
las necesidades de la Comunidad del
Ejido para el desarrollo Urbano. Las propiedades para el uso común son aquellas
que no están especificamente designadas por el cuerpo de gobierno del ejido
como también la propiedad de la comunidad o las parcelas a individuos.
La antigua ley Agraria proveía que"Los derechos adquiridos
por los ejidos através de la propiedad agraria deberá ser inallanable, inprescriptible,
no endosable, no transferible y por lo tanto, uno no puede, en ninguna forma
o caso que fuere, disponer, asignar, vender, hipotecar o empeñar tales derechos,
totalmente o en parte. todas las operaciones, actos o contratos ejecutados
ó que busquen hacer lo mismo en violación de estas provisiones serán nulos
e inválidos.
en Enero de 1992, el artículo 27 de la Constitución Mexicana
fue enmendado y una nueva Ley Agraria fué promulgada para permitir la renta o venta de una propiedad de ejido. Con las enmiendas a la constitución y la promulgación
de la nueva ley, los ejidos pueden ahora ser dueños de las propiedades previamente
garantizadas bajo la antigua Ley Agraria.
Una vez que una propiedad de ejido ha sido transferida por
la asamblea a un miembro, el miembro puede cancelar el registro de dicha propiedad
en el Registro nacional de la Ley Agraria y convertirla en propiedad privada
y registrarlo tal como se hace en el Registro Público. Luego, (y solo ellos) pueden rentar o vender
la propiedad.
Bajo la nueva Ley Agraria, los ejidos pueden también participar
en acuerdos de sociedades de empresas
conjuntas por acciones, para una sociedad o corporación. Por lo tanto, en caso de una disolución el
ejido tiene todo el derecho para obtener de regreso esa propiedad así como
las acciones resultantes de la disolución.
También, cuando la renta de la propiedad para uso común de el ejido,
previa autorización del cuerpo de gobierno es requerida. Los individuos dueños de parcelas no necesitan
tal autorización.
Los
problemas pueden ocurrir cuando los inversionistas Americanos no entienden
las complejidades del sistema de los ejidos.
Por ejemplo, si ellos compran directamente del ejidatario que no ha
hido através de un proceso de privatización, ellos no pueden obtener un título
válido. O ellos pueden comprar a un
antiguo ejidatario quién ha ido através del proceso, pero encuentran que existe
aún una participación de una franja de tierra propiedad del ejido frente al
mar y que los compradores pensaban que era un lote frente al mar.
Si
es seguro comprar un terreno a un
antiguo ejidatario quién tiene un título válido en este, pero cuando trate
de comprar la propiedad entera de un ejido, los compradores deben darse cuenta
que cada miembro debe privatizar su parcela individualmente antes de que pueda
ser transferida. Debido a que la mayoria
de la tierra del ejido en y alrededor de Puerto Peñasco se encuentra aún sin
desarrollarse, los dueños no viven en sus terrenos y deben de ser vistos por
fuera en cualquier lugar. Y luego
siempre habrá unos cuantos que no podrán ser localizados.
La
transferencia de la propiedad de comunidad requiere el consentimiento del
cuerpo de gobierno. De la mano de
la dificultad práctica de obtener de 40 ó 50 ó 75 personas para estar de acuerdo
en cualquier cosa, existe un problema de logística de notificación a ellos de juntas o de
juntarlos para votar. Algunos compradores
que han comprado tierra a los ejidos, pensando que ellos estan haciendo una
compra sólida y repentinamente un ejidatario aparece reclamando que el ó ella
nunca ha tenido notificación de la junta, o que no pudo votar y esto es suficiente
para invalidar o poner una nube en un título.
Al negociar con los ejidos, muchos compradores
prospectos han encontrado problemas legales y retardos que ellos nunca esperaban,
algunos lo suficientemente serios para desbaratar proyectos enteros.
Todos estos problemas pueden resolverse, pero toma el investigar, consejeria
legal, paciencia y habilidades de organización para terminar el trabajo.
Los prospectos compradores deben de retener los servicios de un agente
de bienes raíces y de un abogado de conocida reputación. obtener aseguranza
Americana en el título y cerrar sus transacciones através de un notario.
Rolando Ballesteros tiene entrenamiento legal
hacia ambos lados de la frontera, habiéndose graduado de la Universidad de
Arizona de la Escuela de Leyes en adición a sus créditos de estudio en México.
El practica en hermosillo pero tiene un número de clientes en Puerto
Peñasco. Las porciones de este artículo
escritas en diferente fuente es de la autoría de Rolando.
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