Hace tres semanas recibí una llamada de Linda Neil, quién es presidenta de la Settlement Company en San José del Cabo, B.C.S. Una semana antes ella me había visitado en Puerto Penasco con su esposo John Glaab, director de mercadotecnia de la compañía.
En el pasado hemos escrito algunos artículos acerca del proceso del uso de la custodia en Estados Unidos, y sus posibles aplicaciones en Puerto Peñasco. Por supuesto que reconocemos que lo notarios locales, son el equivalente a los oficiales de custodia de los Estados Unidos, entre otras cosas investigando todos los documentos, condición de los propietarios y otra información necesaria para el intercambio de propiedad. Pero debido a que existen solo dos de ellos en Puerto Peñasco y la ciudad está creciendo a un ritmo imprecedente, imaginamos que se podría usar alguna asistencia paralegal para mitigar esas agobiantes sumersiones en el papeleo.
La industria de la custodia en los Estados Unidos creció como una forma para proveer solo este tipo de asistencia para los compradores, vendedores y prestamistas, coordinando el papeleo envuelto en las transacciones. La custodia es una entidad neutral que cuida los interéses de todas las partes envueltas. Para aquellos que no estan familiarizados con el proceso, he aquí algunas de las cosas que una oficina de custodia en los Estados Unidos hace:
Estos son exactamente el tipo de cosas de las que los notarios Mexicanos se hace responsables. Además de esto, diseñan y procesan el fideicomiso, que es para extranjeros que compran bienes raíces en area restringída.
Linda y John nos comentarón que ellos han estado operando su compañía de custodia, la primera en México, desde hace cinco años. Durante este tiempo ellos han cerrado mas de 500 transacciones, mas de estas en la Baja California, trabajando conjuntamente con notarios y acelerando el proceso de todos los involucrados.
Linda me entregó una copia del folleto que ella había escrito, intitulado "Títulos, convenios y registraciones en México". Estos muy claramente escritos y conteniendo mucha información importante. He aquí algunas de las cosas que se explican en éste:
México cuenta con un complejo y completo sistema legal y un sistema de derecho que data desde hace siglos. Muchos ciudadanos Estadounidenses y Canadienses de hecho tienen un pobre entendimiento de como funciona el sistema Mexicano y hacen conjeturas acerca de el proceso de comprar bienes raíces que puedan conducir a costosos errores y problemas. Algunos de estos son:
Cuando un extranjero compra propiedad en un área restringída (dentro de 30 millas desde la costa o dentro de 60 millas desde la frontera. El título de la propiedad real es transferido a un banco Mexicano, que mantiene este válido tanto para el comprador extranjero como para el beneficiario, Los compradores foráneos, por lo tanto, tienen todos los derechos de propiedad. Ellos pueden usar, vender, rentar, hacer mejoras, hipotecar ó vender la propiedad. Lo que ellos poseen bajo un tratado bancario no es bienes-raíces, pero si propiedad personal, los derechos de uso alcanzan mas que los bienes raíces por sí solos. Es bueno el tener antecedentes de esta distinción legal, aunque en la práctica virtualmente no existe diferencia.
La compra/documento de venta formado por el comprador y el vendedor es general y legalmente válido entre las partes hasta la transacción. Este no hace por lo tanto, proveer atención válida a las partes a menos que este se encuentre asentado en la oficina del registro público de la municipalidad en el cual se localiza la propiedad. Muchos compradores foráneos no miran la importancia de registrar las propiedades adquiridas, erróneamente dejan la propiedad a nombre de un desarrollador, en un gran convenio bancario hecho por una compañía desarrolladora o a nombre de algún vendedor.
Esto puede suceder porque algunos bancos Mexicanos creen que hacer la transferencia de una sociedad registrada por ellos es suficiente, ó los vendedores, quiénes venden con un primer pago y el saldo a ser pagado hasta en un término de años y pueden preferir mantener el título bajo sus nombres y transferir este solo cuando el precio total ha sido pagado. Pero a menos que el acto haya sido registrado, los compradores pueden no tener ningún remedio local si la compañía se declara en bancarrota o si el vendedor fallece. Su inversión puede verse pérdida. Es aquí donde una compañía de custodia podría ayudar, asegurándose que todo sea registrado en todos los casos.
De acuerdo con Linda, cualquiera que compre un financiamiento deberá insistir hasta transferir el título y registración de una hipoteca ú obligación la cuál dá derechos sobre la propiedad para asegurar el pago prevaleciente de la compra. Si el comprador no cumple, el vendedor conduce a un procedimiento similar hasta una pérdida de derechos en los Estados Unidos ó Canadá. Esto es inquietante, como lo debe ser cualquier pérdida de derechos en cualquier país del mundo, pero notablemente menos problemático. Este proceso proteje al comprador, al vendedor y también al prestamista, quién tendrá establecido un remedio legal en caso de incumplimiento.
Los costos de un cierre pueden alcanzar desde un 7 a un 30% sobre el costo total de la propiedad. Estos costos incluyen, investigación del título, transferencia de impuestos, permisos de gobierno y pagos al notario. El vendedor puede asistir con algunos de los costos relatados al título investigado y la aseguranza. Aquí de nuevo se nota como una compañía de custodia puede ayudar a estimar el costo de los cierres por anticipado, de manera que los compradores no reciban sorpresas inesperadas.
Linda, quién es una agente de bienes-raíces, licenciada en California, cuenta con mas de 20 años de experiencia trabajando en México con bienes-raíces y actividades relacionadas que impresionan por sus conocimientos y profesionalismo.
Yo la presenté a mi amigo Armando Ramírez, uno de los notarios de Puerto Peñasco, y yo pienso que el quedó impresionado también. Nosotros esperamos que ella si se decida a abrir una oficina en Puerto Peñasco para beneficio de todos.
En futuras ediciones: Mas detalles del consorcio bancario, costos de cierre y corporaciones Mexicanas.
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