Bienes Raíces: Contratos y Título
por John Fleming
He estado en los Bienes Raíces en Arizona y Puerto Peñasco por mas de 20 años. Aunque he aprendído muchas cosas, ciertamente no me considero un experto. Por lo tanto, como alguien que tiene la reputación de saber mucho acerca de los bienes raíces Mexicanos, a menudo soy consultado por amigos americanos cuando tienen problemas con compras que han hecho. Desafortunadamente ellos usualmente no me consultan hasta que sus transacciones ya se han realizado.
Muchas de las transacciones Americanas son problemáticas porque los contratos que ellos firman son imperfectos. Por lo que permitame aburrirlo un poquito con algunos detalles acerca de la ley de contratos, la cuál me ha fascinado a mí en todos estos años.
Un contrato legal de bienes raíces cuenta con 5 partes necesarias:
Partes Competentes
Usualmente esta se define como "tener la edad legal y mente abierta." El intento es para asegurarse que los compradores y vendedores sean capaces de entender lo que ellos están prometiendo. Por lo que un niño ó una persona retardada no podrían considerarse competentes. En algunos casos una persona bajo la influencia de una extrema cantidad de drogas o alcohol o padecimientos mentales quizá tampoco sea considerara como incompetente.
En México otro factor entra en juego--el lenguaje. Una persona que no entiende el Español, el lenguaje legal del país, no importa cuán madura e inteligente sea, no es competente en ningún sentido práctico.
Justo me enteré el otro dia que un grupo de Americanos en Baja California habían sido "eyectados" de su propiedad. Esto sacó a relucir que ellos pensaban que habían comprado la tierra, pero lo que ellos habían hecho era solo rentarla. Cuando este término de tiempo expiró, el dueño de la propiedad Mexicana decidió no renovarla. Una cosa similar sucedió hace tiempo en Bahía La Choya. Aunque los Americanos fueron atropellados, los dueños de la propiedad se encontraban completamente dentro de sus derechos. En los Estados Unidos esto fué reportado como que "El gobierno Mexicano" les había quitado sus tierras, de hecho esto simplemente un cumplimiento a la ley. Los Americanos, como me he enterado suelen tener un temor irracional a que el gobierno Mexicano pueda quitarle sus propiedades en cualquier momento y por cualquier motivo. Eso no es lo absoluto cierto.
La moraleja de este cuento es la siguiente: asegúrese de qué es lo que está firmando. Si usted no puede leer en Español, haga que alguien le traduzca su contrato. Comprar o vender propiedad es muy importante para tomar la palabra de la persona quién está ansiosa de tomar su dinero y lograr una ganancia. En cada transacción que yo he realizado en México el notario siempre ha explicado cada cosa en el contrato; es su legal obligación asegurarse de que uno entienda.
Hay algunas preguntas acerca de si un contrato en Inglés es válido en México. Puede ser bueno para ambas partes que la transacción se haga en Inglés, pero el lenguaje oficial del país es el Español y un contrato en ese lenguaje siempre tendrá que tener precedencia.
Legitimidad objetiva
Esto signifíca que los contratos pueden ser anulados si se descubre que el intento ha sido para establecer un negocio de drogas, una casa de prostitución ú alguna otra operación ilegal. Si uno no es dueño de una propiedad, no puede ser legítimo el tratar venderla. Aun cuando esto se haga todo el tiempo. En Arizona a principios de los 1960's, muchos desarrolladores deshonestos vendieron terrenos en comunidades ficticias, a menudo sin ser vistos, a inversionistas de otros lugares. Algunos de estos terrenos resultaron ser no existentes, o estar bajo el agua ó a 50 millas de cualquier infraestructura. La práctica fué de tal escándalo que ésta resultó en un número de estatutos que ahora regulan a los bienes raíces en Arizona y muy estrictamente.
Oferta y Aceptación
En término prácticos, esto significa que un contrato puede ser firmado por ambas partes. Esto suena elemental, pero hace varios años un amigo mio fué sorprendído con un litigio de una compañía que reclamaba que el había estado de acuerdo en comprar cierta propiedad. Cuando yo examiné su contrato, encontré que mientras el había actuado firmando éste antes de cambiar su mente, la compañía que ofrecía la propiedad para venta había solo impreso su nombre en el contrato sin ninguna firma de un representante oficial. Por lo tanto este no era considerado como legal. Un contrato puede tener una fecha y una locación también.
Descripción Legal
Las descripciones legales pueden tener varias formas diferentes--reparticiones y ataduras, lote y cuadra, medición por el gobierno--pero la llave es que la propiedad debe de encontrarse lista e identificable. Por lo que una calle en una dirección específica en una comunidad específica puede ser suficiente aún si esta no toma las forma prescrita. Pero no hace mucho tiempo miré un contrato de una propiedad en Las Conchas que identificaba solamente como al lote 1 en la Sección 2 en Sonora México. Yo entrendí que esa no podría ser una descripción legal ya que ahí aquizá sería el lote 1 en la sección 2 de cualquiera de las ciudades de Sonora, quizá hasta en otra parte de Puerto Peñasco.
Consideración
La consideración acompaña a un contrato como una evidencia de buena fé. Esto usualmente significa dinero, aunque esta puede tomar la forma de una nota promisoria, otra pieza de propiedad, un artículo de valor, como un carro ó un bote, ó hasta algo tan intangible como "amor y afección." Este es un componente raramente visto en una transacción de bienes raíces--ó en cualquier otra, de cualquier manera.
He visto una cantidad de contratos que se han usado para transacciones en bienes raíces en Puerto Peñasco y he encontrado que algunos de estos están incompletos, son innapropiados ó son solo un total descuido. Sería una buena idea para todos los compradores potenciales el leer sus contratos cuidadosamente, llevarlos a revisar con un abogado y demandar explicaciones o aclaraciones cuando sea necesario.
En México los extranjeros no pueden ser dueños de propiedades residenciales enteramente en el area restringída, la cuál es de 50 kilómetros desde la frontera y 30 kilometros desde el mar. Yá que Puerto Peñasco se encuentra dentro de esa área, el tener un simple título no es posible. Por lo tanto México ha hecho posible que los extranjeros cuenten con todos los derechos de propiedad residencial con un instrumento llamado tratado bancario ó fideicomiso. Con un fideicomiso, los compradores tienen el derecho de usar, disfrutar, comprar, vender, transferir y dar en gravámen su propiedad, pero ellos no reciben un título actual. El título es mantenido en custodia para ellos en un banco. El tratado bancario es bueno por 50 años y puede ser renovado por otros 50. Esto no es un arrendamiento.
Las transacciones de bienes raíces en México son procesadas por un notario, quién es un abogado altamente calificado señalado de por vida por un gobernador de el estado para representar al gobierno. Muchas de otras transacciones legales importantes, tales como formar corporaciones, deben de ser resueltas por un notario. En una transacción de bienes raíces, el notario investiga todos los aspectos de la propiedad--ordenes de valúos, (ciudad y estado), se asegura que el título este libre, redacta todos los documentos para la transacción y establece los impuestos, los cuáles están basados en los avalúos. El contrato oficial de venta es redactado, no por el comprador ni el vendedor ó sus agentes, si no por el notario. Luego este es registrado en el registro de la ciudad. Los compradores obtienen una copia del certificado del título para ellos. Este es el mejor título posible que los compradores en un área restringída pueden tener.
Existen otras dos formas de obtener título en México, pero ninguna tan segura para el dueño residencial como la que acabamos de mencionar arriba. Ahora es posible obtener en los Estados Unidos aseguranza en el título en algunas propiedades Mexicanas. La compañía aseguradora de título insistirá que todos los requerimientos legales sean seguidos. Mientras que el costo será un poquito más, puede ser de mucha utilidad para los compradores Americanos para asegurar su paz mental.
He visto contratos que son solo acuerdos personales ente individuos, careciendo de algunos de los componentes escenciales de un contrato. En los Estados Unidos si las transacciones no están propiamente procesadas y registradas, es cuestionable que los compradores tengan títulos válidos. En México esto es exáctamente lo mismo. Si los compradores de propiedad residencial no cuentan con un fideicomiso y su transacción no ha sido procesada por un notario, pagado impuestos y registrada, la fuerza de su propiedad está disminuída. Si existen desafíos a sus derechos de propiedad, algunas de estas preguntas tendrán que decidirse en las cortes Mexicanas.`