Financiamiento en Bienes Raices en México: Una Historia
Por: John Fleming
Comprar Bienes Raíces es una dificultad para los Mexicanos y también para los Americanos que quieran comprar bienes raíces.
Porque?
La principal razón es la carencia de financiamiento al alcance. Yo he tenído conocimiento de esto por mucho tiempo pero recientemente leí un artículo en el semanario San Diego escrito por Abe Opincar 1 Este clarificó los antecedentes para mí. También leí un poco de la historia a la que Opicar hacia referencia.
La Situación
Primero, exactamente cuál es la situación? Existen prestamos en México disponibles para dueños potenciales de viviendas? La respuesta es sí, pero....
En 2001 un promedio de los bancos que ofrecían los créditos requerían el 40% como pago inicial y tenía una tarifa de interés del 24% através de un término de no más de 15 años. En 1994 justo antes de que el peso se devaluára, la tarifa promedio era de 38% para un prestámo de 15 años. Los pagos en un prestámo de de $100 sería de $3000 dlls. al mes. Luego las tarifas brincaron al 150%. Los mismos 100,000 de prestámo tendría que tener un pago mensual de $13,000 dlls.
Opincar habló con un agente de bienes raíces Mexicanos quién tenía un hermosa casa de 3 recámaras, 2 baños en Tijuana cerca del mar que estaba para venta. El precio era de $149,00 dlls. Para un Americano suena bien, pero el vendedor quería 35% como primer pago ($52,150) y un 24% de interéses a 15 años, los pagos mensuales en un prestamo bancario sería de $2100. En los Estados Unidos un comprador probablemente obtenía una propiedad con un 10% como enganche ($14,900) y un financiamiento a 30 años al 7%, resultando en pagos mensuales de cerca de $900 dlls. Sí los bancos son malos, los pretamistas privados pueden aún ser peores. Algunos prestamistas ofrecen prestámos al 6 por ciento compuesto mensualmente.
Esto puede sonar bajo, pero esto es equivalente al 101% anual. Por lo tanto para un prestámos de $100,000 los interéses por sí solos serían de $101,000 cada año.
Antecedente Histórico
Los bancos Americanos y las compañías de hipotecas pueden hacer prestámos arreglados a 30 años porque la economía Americana es relativamente estable. Por lo tanto ellos y sus inversionistas, pueden obtener un buen remuneramiento en los prestámos que ellos hacen. Una excepción ocurrió en 1979 y 1980 cuando los interéses se dispararón a mas del 17% en las compañías hipotecadoras y algunos constructores se fueron a la bancarrota. Pero, aún así los inversionistas tienen confianza en la economía de los Estados Unidos.
Esto no es verdad en México. De acuerdo con el informante de Opincar, Gustado de Angel, la falta de confianza de los Mexicanos en su propia economía va de regreso hasta la administración del presidente José López Portillo (1976-1982). Cuando llegó a la presidencia en 1976, México se encontraba enmedio de un boom petrolero, debido al descubrimiento de nuevas reservas de aceite descubiertas en la parte Sur del país. pero en lugar de gastar la nuevamente adquirida salud financiera en infraestructura y mejoras para el país, mucho de los de la elite incrementaron sus honorarios, drenando el dinero del país. "Los bien conectados, se volvieron ricos....Los pobres ganaron solamente el empleo en otra extensión de gobierno." 2.- López Portillo aparentemente se quejaba de la banca por el incremento en la desestabilidad del sistema financiero. Justo antes de dejar su oficina, el los nacionalizó. Cualquier beneficio que el pudó haber avisionado de este movimiento resultó desastroso para los negocios en México.
Más del 60% de las empresas mexicanas esttaban ahora controladas por las empresas del Gobierno, sin capacitación alguna e ineptos en materia de negocios. Además de esto, ellos no tenían incentivos para ser eficientes y competitivo. La confianza en el gobierno y la economía decreció como resultado y el descontrol se incrementó. La desconfianza tenía también sus efectos en el público, de acuerdo con Guadalupe Loaeza, autora del libro Debo, Luego Sufro, señalado por Opincar.
"Los Mexicanos suelen ser excelentes clientes sujetos a crédito. Ellos piden prestado por solamente lo que ellos verdaderamente necesitan y son cuidadosos de pagar a tiempo. 30 años de una economía en crisis ha cambiado todo esto. Por ejemplo, si usted vive en un país donde hay una inflación tremenda, donde su dinero de un dia para otro, quizá de una hora a la siguiente tiene un valor menor y menor, usted naturalmente desarrollará una cierta forma de pensar acerca del futuro. Porqué esperar? Porqué ahorrar para nada? -Porqué no comprar eso ahora?...Porqué pagar impuestos cuando usted definitivamente sabe que su dinero será mal usado?. 3.- El sucesor de López Portillo, Miguel De La Madrid, heredó una mala situación financiera y lentamente se luchó por mejorarla. "El precio fué la austeridad." Los estándares de vida decrecierón drásticamente. "Los muy ricos, quiénes tenían asegurados sus fondos en el extranjero, sobrevivieron. Las afluentes nuevas medias clases fueron devastadas....Los pobres, la mayoría de los Mexicanos, perduraron." 4.- En 1992, durante la administracion de presidente Carlos Salinas de Gortari, los bancos fueron re-privatizados. Desafortunadamente, habiéndo estado bajo el control del Gobierno durante 10 años, ellos estaban desacostrumbrados a operar de acuerdo a los principios normales de los negocios y sus prácticas. Se tomaron algunas malas decisiones, además de la falta de confianza en el país.
Todo esto ayuda para explicar porqué los bancos se encuentran tan renuentes a hacer prestámos, porqué ellos demandan tanto en pago inicial y cargan tan altas tarifas, porqué ellos se rehusan a más de 15 años. Esto también explica porqué los mexicanos ricos suelen tener una reserva de dólares ocultos en caso de que la economía repentinamente se colapse.
Politícas de los Bancos y Procedimientos.-
Otro problema para la industria de la vivienda es es ciertamente las políticas arbitrarias que se adhieren a la de los bancos. A un aprestado potencial le puede ser negado un crédito debido a que era abogada. Cuando ella preguntó porqué, ella fué informada, "Nuestra política es no hacer prestámos a curas Católico-Romanos, pilotos aviadores ó abogados."
Otra política de los bancos es la de no hacer prestámos sobre edificios construídos en ningún material a excepción de concreto ó bloque. Un ingeniero Mexicano, Franco Magdaleno, quién desarrolló un material usando cemento y madera que era mas liviano y barato que el concreto, encontró que los bancos Mexicanos no harían prestámos sobre casas hechas con este material. "Quizá piensan que sí estas gentes construyen sus casas con madera, ellos las quemarán para recibir el dinero de la aseguranza," -dijó picosamente.
Algunos de los sistemas que suelen facilitar financiamento en los Estados Unidos no están disponibles en México. "Hasta hace 4 años. México no tenía buró de crédito que los banqueros podrían usar al momento de evaluar a sus posibles aprestadores. La información sobre créditos era difusa, dura de obtener. "Ahora por lo tanto, el buró Nacional de Crédito esta en forma y gradualmente mejora y se encamina.
Mejoras
Además del Buró Nacional de Crédito, otros cambios están teniendo lugar en México. La aseguranza en el título empieza lentamente a ser aceptada e implementada. Por ejemplo. Stewar Title recientemente ha inaugurado una sucursal Mexicana. Antes de esto, estaba procesando las aseguranzas en títulos mexicanos en sus oficinas de Estados Unidos, con muchos retardos y problemas. Por lo que teniendo cuarteles en México es un significativo paso adelante. El cierre es hecho mas eficientemente con un instrumento llamado un tratado de garantía. Este es como un Contrato de Verdad de los Estados Unidos., el cuál permite a un prestamista el reponer su propiedad antes de los 90 dias después del resultado en lugar de tener que esperar de 2 a 3 años cómo quizá sucedería con la forma en la antigua hipoteca.
Otro concepto nuevo en México es el del autofinanciamieto. una compañía nombrada Habiplan is un de las tres como tales compañías operando en Tijuana, de acuerdo con Opincar, y el entrevistó a un de sus hombres de ventas para obtener la información.
"Que plan de habitación amaza grupos de 500 clientes quiénes quieren prestámos a 15 años de entre $35,000 y $60,000 dlls. Una vez que un grupo se forma, los clientes deberán depositar el equivalente a su pago mensual de hipoteca, calculado en una tarifa anual del 6 por ciento, dentro de una cuenta que es mantenida en uno de los mas grandes bancos de México. Los clientes pueden obtener sus prestámos en dos maneras. Ellos deben ganar 2000 en pagos puntos en un sistema que otorgue puntos por una vez en pagos tempranos (60 puntos por un pago, 75 puntos por un pago tres dias mas anticipadamente temprano, etc.). ó su nombre es inscrito en un plan habitacional de loteria que mantiene cada cuarto para cada grupo de clientes. Sí el cliente paga regularmente a tiempo, toma alrededor de tres años para él obtener ese préstamo. En la otra mano, las oportunidades de ganar el préstamo "loteria" sería de 1 hasta 500 la vez primera, 1 de 499 la segunda vez, y así consecuentemente." 5.- Un cliente que pedía prestados $35,000 dlls de un prestamista tendría que tendría que pagar cerca de $3000 dlls. al mes. con Habiplan el sólo pagaría $295 dlls.
De acuerdo con Loaeza, señalada por Opicar, existe una nueva actitud en México.
"La situación ha comenzado a cambiar. Nosotros tenemos un presidente nuevo con un sentido de esperanza. Existe más que un sentido de estructura y orden. El Buró de Crédito, por ejemplo ha creado un sentido de contabilidad. No hay atajo que tomar de lo que usted debe. Usted verá esto también en otras áreas. Los Mexicanos ricos están empezando a contribuir más en las caridades Mexicanas--no en enormes números, pero esto es un inicio."
6.- El ambiente es de capcioso optimismo. Yo miro y siento esto en Puerto Peñasco. Comprar bienes raíces será más fácil según el proceso sea modificado. Algunos sistemas ya se encuentran trabajando, otros apenas empiezan a planearse. Si el gobierno pudiera establecer un programa como la FHA para ayudar a los bancos con garantías, este sería un enorme paso hacia adelante. Más y mejores financiamientos podrían significar sólo mejor vivienda para la gente y crecimiento para la economía.
1xxxi, 12:21 de Marzo, 2002.
2 T.R. Fehrenbach, Sangre y Fuego: una historia de México, New York: Da Capo Press, 1995,p. 647
3 Fehrenbach, 649.
4 Fehrenbach,649-650
5 Opincar, 28-29.
6 Opincar, 32.
