El panel cubría un rango de las diferentes áreas de experiencia
y estaba bien balanceado en otras formas también: 5 Americanos, 3 Mexicanos;
5 hombres, 3 mujeres, 4 abogados, 2 Mexicanos y 2 Americanos; un valuador,
un prestamista, un ejecutivo asegurador de títulos; 2 oficiales de
gobierno--1 Mexicano y uno Americano. Estos expertos representaban una enorme
cantidad de conocimientos y muchos años de experiencia práctica.
El programa fué dividido en tres parte: El Clima Político en México; Eventos Legales Afectando los Bienes-raíces en México y Adquiriendo Bienes-Raíces en México.
Los miembros del panel comenzaron discutiendo la percepción pública de México y todos estuvieron de acuerdo que México, específicamente los bienes-raíces Mexicanos, ha sido la víctima de los medios de comunicación amarillistas. Historias de Americanos que han perdido sus propiedades Mexicanas y las dificultades legales de aseguranza en el título para los Bienes-raíces Mexicanos también han sido todos motivo de portadas en los periódicos Norteamericanos. Los miles de Americanos quiénes han adquirido propiedades en México siguiendo las reglas y que no han tenido problemas no son tema de noticias. Todos los miembros del panel concluyeron que mas de los problemas que los Americanos habían tenido no había sido falta del gobierno Mexicano, sino de ellos mismos--de la codicia y falta de ética de desarrolladores y compradores crédulos.
La discusión luego se volvió hacia el NAFTA y lo que este ha hecho por ambos países. El concenso fué favorable; los miembros del panel señalaron que:
1. El mundo ha elevado a México en categoria financieramente desde que sufriera en 1995 la crisis financiera.
2. Arizona ha incrementado el tratado con México desde 1993.
3. México tiene ahora mas proyectos de vivienda con el correspondiente incremento en el empleo.
4. Las importaciones se han duplicado.
5. Al Noreste de México y Sureste de los Estados Unidos están creando una región económica.
6. Miles de nuevos empleos han sido creados en Arizonan mas de ellos de alto-pago; las pérdidas han sido en los empleos de pagas bajas.
Desde la discusión de los eventos legales relacionados con los bienes raíces, emergió la siguiente cronología de eventos:
1860 & 1917 La Constitución prohíbia a los extranjeros poseer bienes raíces en la zonas restringídas en México: 80 kilometros (50 millas) de las fronteras y 50 kilometros(30 millas) desde las costas.
1971 El artículo 27 de la Constitución fué cambiado para permitir a los extranjeros adquirir bienes raíces através de un fideicomiso (tratado bancario) con el cuál ellos gozaban de todos los derechos de propiedad, pero nunca recibieron un título actual. El título fué retenido como garantía para ellos por un banco, similar al procedimiento de un acuerdo potsfechado en los Estado Unidos. El término original fué hace 30 años.
1989 La Legislación fué promulgada, lo cuál permitió la renovación del fideicomiso por otros 30 años.
1992 La constitución fué enmendada para regularizar la tierra de los ejidos como una forma de atraer y protejer a los inversionistas extranjeros. Los ejidos son cooperativas en las cuáles un grupo de personas usan la tierra y tienen un interés benéfico pero no propiedad. La nueva legislación proveyó un procedimiento para privatizar este para que a su vez pudiera ser vendido. Una de las condiciones fué que si se contemplaba una venta, todos los ejidatarios (miembros de la cooperativa) tenían que dar primero el visto bueno ó el derecho a apelar. Muchas disputas por los títulos han surgido desde entonces cuando se ha encontrado que a uno ó mas ejidatarios nunca se les dió la oportunidad de firmar por lo que una venta es inválida así.
1993 La Ley de Inversión Extranjera fué cambiada y liberalizada. Ya no fué más necesario para los extranjeros el tener que contar con socios Mexicanos con control en los interéses de un mínimo de 51% en una corporación. Ahora muchos tipos de corporaciones Mexicanas pueden ser dueñas en un 100% por extranjeros.
1994 El término Fideicomiso se extendió a 50 años, renovable por otros 50.
El seminario ahora se movio a consideración de preguntas prácticas relacionadas con la adquisición de bienes raíces en México. Algunos nuevos desarrollos de bienes raíces en México son:
1. Se están trasladando ahí los estándares de valuación Americanos.
2. La aseguranza en el título se está haciendo disponible también, a menudo dependiendo de una valuadora.
3. El financiamioento hipotecario se esta haciendo real, dependiendo de la aseguranza en el título.
4. Un nuevo instrumento llamado tratado de garantía se ha desarrollado, haciendo los cierres más rápidos y más eficientes. Los viejos instrumentos hipotecarios podían tomar hasta tres años para cerrar--virtualmente eliminando todos los financiamientos Americanos en Mexico
5. Arizona y Sonora están cooperando en un esfuerzo para desarrollar licencia.
Algunas de sus recomendaciones fueron:
1. No asuma que el sistema Mexicano es idéntico al de los Estados Unidos. No lo es.
2. No asuma que México es el "Salvaje Oeste" donde nada funciona. México tiene leyes y procedimientos que deben ser seguidos.
3. Haga preguntas. Muchos mitos basados en información fuera de lugar aún sigue circulando.
4.No crea todo lo que los vendedores o agentes puedan decirle solo porque ellos son Americanos.
5. Haga una valuación para asegurarse que su propiedad que usted quiere este valorada correctamente.
6.Obtenga aseguranza sobre el título.
7. Investigue cuáles son los costos de cierra para evitar sorpresas poco placenteras. Estos pueden ser tan altos como el 15% sobre el precio de la propiedad y típicamente es pagado por el comprador. El vendedor paga sus inpuestos por ingresos en la ganancia sobre la ventam usualmente del 20 al 30%.
Yo salí del seminario sintiendo que existía un concenso en pensamiento y dirección, Los banqueros, aseguradores de título, valuadores, el Gobierno Mexicano y Americano, todos cantando una armoniosa canción para el futuro de los bienes raíces en México.
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