Ricardo y Guillermo Martinez son dos hermanos que tienen existosos negocios en Nogales, Sonora. Ellos quieren expanderse hasta Puerto Peñasco, pero ellos necesitan pedir prestado algún dinero a large plazo con interéses bajos para eso. Ellos tratan de obtener un crédito en los Estados Unidos debido a que las tazas son mas bajas allá y ellos tienen un crédito bueno en varias trajetas de crédito Americanas.
Cuando ellos hablan con los bancos en los Estados Unidos les dicen, "nosotros no podemos hacerles un prestamo debído a que no tienen seguridad." Ellos señalan que en addición a sus negocios cada uno tiene casa propia en Nogales.
"Pero usted no tiene seguridad en los Estados Unidos," dice el oficial de prestamos.
La razón de que estos bancos Americanos y de las compañias hipotecadoras están reacías a prestar a extranjeros no importa que tan bien establicidas pueden estar en sus propios países, es la de que los prestamos ceberán asegurar que a los que prestan tengan suficientes ingresos para hacer los pagos al credito. Hasta la gente en Estados Unidos que está en negocios propios tienen problemas obteniendo financiamientos. Infamiliarizados con la economía de otro país y de sus formas de hacer negocios hará a los prestamistas mas renuentes en ver a los negociantes foráneos o alguna casa como un buen seguro de crédito.
Los prestamistas usan los bienes inmuebles como seguridad, por lo que si los prestarios no complen, ellos pueden tomar la propiedad y revenderla para recuperar su pérdida.
Si Ricardo y Guillermo fueran a obtener un crédito usando sus inmuebles Mesicanos como seguridad y ellos incomplen, los prestamistas no tendrán forma ni manera de obtener su propiedad. En los Estados Unidos existen procedimientos establecidos que les permitirán a ellos hacerlo pero la percepción de los prestadores es la de que estos no se extienden al cruzar la frontera. En el presente, de cualquier modo los gobeirnos de Sonora y Arizona y la gente de bienes raices están trabajando juntos para establecer algunos procedimientos comúnes para transacciones entre los Estados Unidos y Mexico, por lo que podemos ver mejores oportunidades en el futuro.
La Aseguranza en el titulo puede ser la llave para abrir la puerta entre los dos paises. En los Estados Unidos esto comenzó como en 1874 y en gran parte ha sido resposable del crecimiento de los negocios de viviendas, la cual es una de las más grande industrias en el país
La aseguranza en el titulo es proveida por una compañia que contrata el protejer al dueño de la casa desde los problemas potenciales como defectos del titulo ó retenciones sobre el titulo. La companía cuenta con un equipo de abogados y otros especialistas para checar los registros y encontrar defectos. Hasta que estos no sean corregidos, la política del titulo no puede ser registrada ejemplos en defectos del titulo son:
Ejemplos de mentiras son:
La aseguranza en el titulo de la seguridad de que todas estas posibilidades sean investigadas y que cada transacción sea registrada y que los prestámos sean destacados. si la compañias de titulos de olvida alguna cosa que mas tarde se descubra y cause algún problema para el dueño, la aseguranza paga los daños. Algunas compañias de titulos de Estados Unidos están comenzan a ennumerar Aseguranzas a Ciudadanos Americanos en las propiedades Mexicanas que estos tienen. Si esta práctica pudiera extenderse a los ciudadanos Mexicanos, ellos encontrarían más facil el obtener créditos en los Estados Unidos usando su propiedad Mexicana como seguridad.
Ricardo y Guillermo razonan que si ellos tuvieran propiedades en los Estados Unidos, ellos tendrían la oportunidad de obtener un crédito. Gente de cualquier nacionalidad puede comprar propiedad en los Estados Unidos. No existen zonas restringídas. El único problema es el deque ellos necesitan comprar en efectivo ya que ellos no pueden obtener financiamiento para comprar propiedad. Por lo que no es feasible para ellos por el momento.
Ahora mismo de cualquier modo, con las actuales luimitaciones, vamos examinar como una hipotética familia Mesicana piensa en comprar propiedad en los Estados Unidos y usar esta para incrementar su valor neto. Las figuranciones usadas han sido simplificads y redondeadas para hacerse fácil en entendimeinto pero están en otra forma bellamente precisa.
Juan y Maria Garcia de Puerto Peñasco tienen cerca de $35,000 dolares y quieren comprar una propiedad en Tucsond onde su hijo más joven Eduardo asistirá a la Universidad de Arizona. Esto no es suficiente para comprar una casa ó una vivienda en la ciudad.
Pero aunque los Garcia no pueden obtener un nuevo prestamo para comprar propiedad, ellos pueden asumir un prestámo existente. Si este es del tipo correcto. Lo que ellos necesitan es que su agente de bienes raices encuentre una propiedad con un crédito FHA ó VA que sea asumible sin calificación. Esto significa que los compradores no tienen que presentarse prueba de ingresos or ewfectivo o pasar un cueque a crédito. Todo lo que ellos necesitan hacer es invertir una cantidad en efectivo igual a la equidad (el valor de la propiedad menos el banace del prestamo) y mantenar los pagos. Los prestamos hecho FHA y VA hechos desde 1986 no son asumibles sin calificación, pero existen algunos créditos antiguos todavía.
Otra posibilidad sería el que su agente encontrara un vendedor que tuviera una propiedad sin crédito pendiente en esta y tener el o ella vendedor su financiamiento de vendedor: con un pago inicial tan substancial como de $35,000 dolares, ellos encontrarian a dueños de casas queriendo hacer tratos.
El agente de Juan y Maria les encuentra una casa de 100,000 de 3 recámaras, que tiene crédito asumible con un banco de $70,000 dolares. Ellos dán $30,000 en efectivo y asumen pagos de $700 dlls. mensuales.
La casa es espaciosa y estáa localizada en un buen vecindario, pero es de las conocidas como de reparación.
Las alfombras están manchadas, faltan mosaicos en los pisos de la cocina y el baño, algunas de las puertas han sido aparentemente pateadas (la pareja que vendió la casa tuvo que dejarla atravezando un complicado divorvio) y la casa necisita pintura por dentro y fuera.
Eduardo, quien ha trabajado en consturcción por varios años en Puerto Peñasco, está viendo hacer las reparaciones necesarias. Entonces Juan y Maria compran la casa y compran $5000 doláres adiconales para materiales. Eduardo y algunos de sus amigos hacen el trabajo de reparación. Despues Eduardo tiene a 5 compañeros estudiantes con él, 2 comparten cada recámara, Los otros 5 pagan $150 dlls. al mes a Eduardo, suficiente para cubir los pagos del crédito (prestamo). En este punto, la casa está pagándose por si sola y esta condición es un basto mejoramiento.
Ahora los Garcia poseen propiedad en los Estados Unidos, ellos pueden usar esta seguridad para un préstamo. Juan y Maria aplican para un credito de casa de equidad. La casa está valuada en $119,000. El balance del credito es ahora de $69,000, entonces la equidad es $50,000.
Juan y Maria encuentran un prestamista quien les prestará a ellos 80% de su equidad, $40,000. Ellos deciden invertir en otra propiedad en los Estados Unidos. Su agente les encuentra a ellos una cuadraplex por $100,000 que también es de reparse. Esta necesita un techo nuevo, hay un extenso daño por termitas, la electricidad necesita mejorarse, las cocinas en todas las cuatro unidades necesitan reemplazarse y hay numerosas reparaciones necesarias en cosméticos. A causa de que esta es tan deteriorado las rentas son bajas. Odviamente este necesita mejorar mantenimeinto también. Juan y Maria dan $20,000 sobre este obtienen financiamiento por los restantes $80,000, con pagos de $800 al mes asegurados en su propiedad. Ellos usan sus restantes $20,000 para hacer las reparaciones.
Eduardo hace algo del trabajo, pero mucho de este es determinado por contratistas especializados.
Cuando esta terminada la renovación y una ramada se ha agregado al estacionamiento se ha agregado, Juan y Maria estan listos para rentar cada unidad en $600 de sus ingresos de $2400 al mes de complejo de 4, ellos pagaran $800 del préstamo, otros $400 sobre el crédito de casa de equidad, otros $400 por mantenimiento a la propiedad, reparaciones y gastos de miscélanea.
Por lo que Juan y Maria tienen una ganancia neta de $800 al mes del complejo.
En adición del valor de la propiedad se ha incrementado a $160,000 y su equidad en esto ahora es de $80,000.
Los Garcia ahora tienen varias opciones. Ellos pueden querer refinanciar el complejo consolidando los $80,000 del crédito en este con los $40,000 del crédito de la casa de equidad sobre en la casa de Eduardo, asegurando el nuevo crédito en el complejo. Ellos pueden querer el pedir prestado el 80% de su equidad en el complejo y usar esto para invertir en bienes raices quizá un edificio de departamentos o una propiedad comercial. Ellos podrián querer intercambiar una de sus propiedades por otra en orden para deferir impuestos sobre esta. O podrían querer invertir en bienes raíces Mexicanos.
La estrategia que nosotros hemos descrito es conocida como priamidal. Actualmente esto es una pirámide invertida. Esta es una forma de incrementar la equidad en bienes raíces.
Todo esto forma el suficiente capital para comenzar y la ayuda en la primer propiedad rápidamente puesto que Eduardo hizó las reparaciones. Pero si ellos habrían tenido que contratar trabajadores para hacerlo la estrategia habría funcionado, solo que esta se incrementaría su equidad un poco más lentamente.
Si Ricardo y Guillermo pusieran juntos el suficiente efectivo para adaptar esta estrategia piramidal, ellos eventualmente tendrían la seguridad suficiente para tomar un préstamo en los Estados Unidos para sus necesidades en negocios. Quizá algún día pronto nosotros miremos borrada la línea dibujada por los prestamistas entre nuestras fronteras y poner todos nuestras manos financieras juntas. Trabajando para la gente y negociantes de ambos lados.
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