El NAFTA y la aparición de la ley de inversión extranjera han causado que en los Estados Unidos, Desarrolladores e inversionistas miren más favorables las oportunidades de las propiedades inmobiliarias en México. Sin embargo, con la devaluación del peso en Diciembre de 1994, las expectativas de México hacia la prosperidad se fueron abajo. Solo recientemente, con la ayuda de Estados Unidos con una línea de crédito por 50 billones, la estabilidad regreso a los mercados financieros.
A pesar de la turbulencia financiera que sobrevenía por la caída del peso, las nuevas oportunidades han emergido para los inversionistas extranjeros. Esta crísis ha hecho a inversionistas y desarrolladores el tomar un interés más agresivo en el mercado de las propiedades inmobiliariass debido a la disminución en los valores de las propiedades. Cómo resultado de tazas de interés mas altas y del subsequente aumento en carteras vencidas en los bancos Mexicanos, la emergencia en hipotecar propiedades aceleró hacia la vanguardia la actividad del mercado en México. Los "peces del fondo" han llegado ha México queriendo adquirir propiedades a 50 centavos x dollar, como lo hicieron en los Estados Unidos en los últimos años 80. México llevó a cabo una subasta de las propiedades bancarias y estas fueron reposesionadas por cinco instituciones Mexicanas financieras. Las propiedades iván desde condominios vacacionales hasta hoteles y edificios de oficinas comerciales. Aunque la subasta tuvo poco éxito, los bancos Mexicanos están viendo el vehiculo para disponer de las propiedades y solucionar sus problemas.
Con el incremento de las actividades inmobiliarias en México está emergiendo una nueva in -- dustria. Seguros de título. Antes de la génesis de la Aseguración del título, la única defensa o recurso contra los defectos de títulos era del litigar en contra del vendedor con el costo para el dueño. Los candidatos para el seguro de título son por suerte 500 compañías expandiéndose a México, prestamistas, inversionistas y desarrolladores.
México concluyó que esta prohibición estaba empañando el flujo de los negociantes extranjeros y el flujo del capital para traer trabajos y un mejor estandart de vida para estos ciudadanos. Por lo tanto, una forma fué el proveer al inversionistas individuales el derecho legal el uso y derivación de beneficios de propiedades inmobilarias sin las necesidades de propiedad directa. Así, fue creado el Fideicomiso ( una fianza ) autorizando a bancos Mexicanos a llevar acabo titulación segura de las propiedades inmobiliarias para beneficio de los extranjeros.
Cuando un extranjero elije un pedazo de tierra, el banco será instruído para, administrar la propiedad como un tratado y buscar el permiso para hacerlo desde el Ministerio de Asuntos Extranjeros. El beneficiario de el tratado tendra facultad de completo uso de la propiedad y podrá rentarla, asignar o planear vender la propiedad, el banco como fideicomisario es responsable ante el gobierno y ve que los términos del tratado se ven terminados. El banco asume la supervisión administrativa, técnica y legal del acuerdo para la protección del comprador.
Inicialmente, el tratado fué creado por un término de 30 años. La expiración del término, otro tratado o un ciudadado Mexicano, y entregando al beneficiario los ingresos netos, de tal modo terminando la fianza. En Mayo de 1989, el gobierno anunció que todos los tratados serían extendidos por 30 años adicionales con presentación de usos a propiados y solicitudes oportunas. la nueva ley de inversión extranjera ha incrementado la terminación de los tratados a 50 años renovables.
El tiempo de la consulta para una opinión legal toma aproximadamente de 8 hasta 10 semanas, comparado con la 5 días en los Estados Unidos. Los abogados verifican al dueño y buscan embargos preventivos, impedimentos, y cualquier cosa que afectaría al título la cuál podría incluir el expediente del dueño,embargos, retenciones o cualquier cosa pertinente a la propiedad.
El suscriptor entonces examina la versión del título para determinar las coberturas a ser numeradas por la compañía tituladora. Las obligaciones, pueden ser modificadas atravéz de endozamientos y coberturas afirmativas con aprobación del suscriptor. La compañía tituladora trabaja muy cerca con sus clientes y abogados para adaptar las políticas a las necesidades particulares.
La política que se emitiera para la propiedad Mexicana fue moldeada después para las políticas de los Estados Unidos . Usualmente el estado de los domiciliados gobernaría el contrato de la aseguranza del título por (indemnización.) Por lo tanto el arbitraje que se hace en los Estados Unidos, bajo la ley de los E.E.U.U. Esto incrementa el nível de confort del comprador o prestamista.
El cierre de la transacción se termina en la oficina del notario que dirige todo el custodio registando funciones. (Las tarifas notariales van aproximadamente del .009 porciento del valor de la propiedad). Los notarios preparan la documentación para transferir o para hipotecar la propiedad y las firmas del cliente. El notario entonces llama al registro y avisa que la propiedad van a ser transferida. A continuación, el ó ella prepara un aviso preventivo para ser registrado y establecer el tiempo y lugar donde el documento fue ejecutado. El aviso preventivo es válido por 45 días. El cliente recibirá su póliza en aproximadamente tres meses. Por lo tanto, para acomodar los Estados Unidos los requisitos de su negocio, el asegurador del título podrá hacer cláusulas para expeditar este proceso y hacer acomodaciones de cierre de firmas de documentos en los Estados Unidos. Tipos de políticas, dependen de los dueños prestamistas y arrendadores.
Reimpreso con permiso de Broker Agent Magazine, Tucson/Southern Arizona Edition, Mayo de 1996.
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